美国不动产投资咨询

美国住宅和商业地产投资咨询服务
US RESIDENTIAL & COMMERCIAL PROPERTY INVESTMENT

通过我们在美国的资深团队及合作伙伴，为中国投资者提供全美主要房地产市场的优质项目，为广大有移居、留学、度假及纯投资需求的客户提供一站式置业安家服务及商业不动产投资服务。

我们的不动产投资咨询范围包括纽约州、加州、佛罗里达州、华盛顿州及夏威夷群岛等主要房地产市场的住宅及商业地产，其中包括：公寓、别墅、庄园、酒店、度假村、商铺、写字楼、高尔夫球场及农场等优质资产。

美国购房流程简介
BASIC PROCEDURES OF PROPERTY PURCHASE IN THE US

美国不动产市场成熟、法律公开透明。美国欢迎外国投资者投资美国的不动产，外国人购买美国物业与美国人购买的政策及税费完全一致，没有差别对待，也就是说外国人购买美国不动产享受美国国民待遇，购房程序相比其它移民国家更简化和透明。任何人都可以购买美国房产，只要你拥有一本中国护照，你就可以完成购房置业，即使你没有美国签证，也可以通过授权代理人完成置业。如何在美国购买物业，大致分为以下五个步骤：

STEP 1 选定拟购买物业的地区

随着中国的开放以及不断提高的中国整体社会经济水平，越来越多的家庭都移民去美国生活。美国城市众多，基建设施完善，没有城乡差别，因此对于部分新移民来说，把房屋买在美国的哪个城市，没有十分具体的计划。

据统计，中国投资者赴美购房比较青睐的地区主要在：洛杉矶、旧金山、西雅图、休斯敦、纽约和波士顿等城市。美国的房产市场针对物业买卖统计出比较详尽的房产参数，如住宅均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、学区分数等, 这些房产参数将是作为选择购房区域的重要依据。因此投资者可以根据自己的需求确定拟购物业的地区。

STEP 2 确定购房的财务方案

在美国购买物业的方式分为：一次性付款购买和申请银行贷款购买2种。一次性付款购买和需要在美国申请按揭贷款的买主所需要准备的文件有所不同。

一次性现金购买所需准备的文件如下：

1. 有效的护照和签证；（非必须，投资者可不亲自前往美国操作购买，可授权经纪人完成购买。）
2. 购房资金证明（即银行存款证明，银行账户可在美国、香港、台湾、澳门、日本、新加坡等，但不能是在国内的银行账户，而且存款证明上的每一笔存款都要说明来源。两个月以上的存款证明，不需要解释存款来源。）；
3. 中国境外开设的银行帐号；（不一定是美国本地的银行，但建议在金融服务完善且无外汇管制的地区，如香港、新加坡、日本和欧洲国家。）

需要在美国申请房屋贷款的买主需要准备的文件：

1、有效的护照和签证；（非必须，投资者可不亲自前往美国操作购买，可授权经纪人完成购买。）

2、国内收入证明文件；

1. 国内工资单：需显示借款人每月的人民币收入、及本年迄今为止的收入；
2. 雇主提供的收入证明信：信上需注明借款人的职务、月/年收入、及在公司的服务起始时间。此证明信需由雇主人事部门盖章。 注：贷款银行有可能要求借款人提供过去三个月工资存入银行帐户的记录。

3、国内信用/征信记录；

1. 如果借款人有美国的社会安全号 (SSN)，则调取借款人在美国的信用记录；
2. 如果借款人没有美国的社会安全号，则需借款人提供四条下列信息，由国际征信公司向国内银行查询申请人的信用记录：

•  银行借记卡（即 Debit Card）
•  银行信用卡（即 Credit Card）
•  银行账号 (Bank Account Information)

4、自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）；

5、中国境外开设的银行帐号；（不一定是美国本地的银行，但建议在金融服务完善且无外汇管制的地区，如香港、新加坡、日本和欧洲国家。）

经贷款银行的初步审理通过后，银行向贷款申请人出具贷款预先批准信 (Loan Pre-Approval)，买家拿到贷款预批文件后便可以选房了。

STEP 3 看房选房

1、确定美国房屋价格范围

搜索房屋之前，首先要知道自己能负担得起多少钱的房子。如果你没有房价40%的现金做为首付资金，最好不要急于买房子。一方面是因为贷款难被批准。另一方面就是贷款批准了，不能按时支付按揭款，房屋被银行没收。对于中国的买家来说，目前大都会采用一次性全额付款的方式购买美国物业。在这种情况下，买家除了要有足够的保证金 (Earnest Money Deposit) 已存入其美国的银行账户外，还要确保房屋过户时有足够的尾款在其美国的账户。否则，一旦房子因为资金不到位而无法购房，将无法拿回已支付的购房保证金。目前为中国买家提供美国购房贷款的银行，通常最低要求房价35%的首付款，因此买房前须根据资金情况确定房价范围十分重要。

2、房屋户型选择

美国的房型大致可分为独栋别墅 (Single Family House)，连体别墅 (Town House) 和公寓 (Condo)。单纯从投资的角度而言，独栋别墅最保值，其次是连体别墅，最后为公寓。严格而言，公寓并非户型，是一种房屋组织形式。购买前两种户型时，你是房子和地皮一同买下，而购买公寓房时，得到的只是所住的单元，屋顶与地皮属于共有。因为公寓房的公摊面积相对较大，所以维修管理费比连体别墅要高。独栋别墅的社区管理费用较低，但业主需要自行定期修建草坪和收拾花园。

3、 签订购房经纪人合约

在美国买房，买方需要雇用一位持牌经纪人(Buyer’s Agency)的全程参与。买卖双方可以分别雇用自己的经纪人，也可以雇用一个经纪人同时为买卖双方提供服务。在美国二手房的置业中，在房屋交易完成时卖方须向经纪人支付交易金额6%的佣金，该部分佣金将由买方和卖方经纪人平分。

 STEP 4 买房议价

1、查询房屋档案和信息

在你选定满意的房子后，接下来要做的就是准备买卖合同。首先，经纪人会为你全面查询交易房产的全部信息，比如这处物业的上市历史、市场分析、市场统计数据和政府评估的税价等。物业上市历史是指房子过去历次的买卖交易记录，每次售价是多少，在什么时间交易。房子此次在市场上挂牌已有多少天，有没有降过价，卖主卖房的原因等等。

2、拟订买卖合同并支付定金

买卖合同还要注明定金 (Earnest Money Deposit)，这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔款项。如果买主没有正当理由单方取消买房合同，定金则被没收。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于$5,000美元。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金，一般定金额是报价金额的2% – 3%。

3、明确买卖合同的附加条款

除了确定报价和支付定金外，经纪人还会帮买家选择一些附加条款，以保证买家在必要时能合法的取消买卖合同并拿回定金。下面是一些常用的附加条款，在买卖合同中可以附加上“房屋检查”、“氡气检查”和“白蚁检查”三项检查条款，条款的有效期一般是7 – 15天。在有效期内，买家有权以任何一项检查不合格为由取消买卖合同或要求卖家负责完成维修或处理。此外在买卖合同中还可以附上房屋估价 (Appraisal) 和贷款批准 (Financial) 两项附加条款，条款的有效期一般是15-20天。

4、房屋检查注意事项

房屋检查是买卖合同不可缺少的附加条款之一。当买卖双方在买卖合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子。检查费由买家支付，价钱根据房价而定，一般几百元美元，房价越高检查费越贵。通常房屋检查大概要两到三个小时，买主在房检时跟随检查师一起完成检查流程，从而可以学习和掌握房屋检查的相关法律和标准。

STEP 5 交接过户

1、买卖双方共同确定过户托管的第三方公司（Escrow）

Escrow是英美法系中一个民商法范畴的法律名词，它的基本涵义是指由第三人保存、待条件成就后交付受让人的契据。由于它在经贸活动中具有增进当事人之间的信任、保障合同履行的功能，因而被广泛采用，成为一项法律制度，其核心内容为：债务人或出让人或承诺人将书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给独立的第三人 (通常称作Escrow代理人）保管，当约定的条件达成时或者法律事件发生时，由该第三人将其保管之书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给债权人或受让人或受诺人。

房产过户是美国房产置业中的最后步骤，在该步骤中买卖双方需选择过户托管公司（Escrow代理人），经纪人会向双方提供Escrow公司名录供选择。在选定Escrow公司后，房产置业中的买卖双方所订立的产权转让条款（合同等）交由Escrow公司监督执行。过户托管专员属于独立中间人，负责保管所有置业相关的资金、指令和文件，包括定金，新贷款及贷款文件等。过户托管员需进行产权过户调查(Preliminary Title Report)，一般最长要查60年的历史，最终确保该物业的产权关系干净和明确，以保护买家的权益。与此同时过户专员还需要向买家收齐该买卖交易的全部款项，查清资金的合法性等，以保护卖家的权益。如买卖双方在Escrow公司的审核中都没有问题，则过户完成，如果任意一方审核存在问题，则过户终止。

2、过户前准备

过户前一个星期，贷款的买主须落实房屋贷款。如果房贷利率还没锁定，要马上锁定，以免过户时来不及办理。还要根据过户公司给的过户费清单 (HUD-1) 草稿，把过户费准备好，并通知银行什麽时候要多少钱。过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理帐单。一般修理应有90天的保修期，修理帐单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子重新检查一遍。除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主应该留下的东西都在，还要记录水电气表的数位。如果发现没修好的东西，过户时一定要与卖主交涉。

在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票。现金支票可以开给买主自己，过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支票，如果实际过户费超过现金支票数额，再开一张私人支票补齐。

3、过户费用明细

过户费包括五个部分：1、与贷款有关的费用，2、贷款银行预收款，3、中间帐户预扣款，4、与产权有关的费用，5、过户税和产权登记税。各种费用加起来是房价的1%到2.25%，这不包括贷款首付部分。过户费清单还会有 POC 的字样，意思是在过户前付过了 (Paid Outside of Closing)，比如房屋检查费等等。白蚁检查费一般在过户时支付。房屋保险费可以事先付，也可以在过户时付。

4、房产过户时需要的材料

美国房产过户时要带有效证件，比如驾照或身份证，外国人带护照。还要带银行开的现金支票和个人支票。一般过户需一个小时，要做的就是签字和付费等。过户公证员先把过户费清单 (Settlement Statement) 给双方复核一遍，如无异议则双方签字。签字完成后，买家把支票交给过户公证员，过户公证员把所有签了字的文件复印并分别交给双方。卖家把钥匙交给过户公证员，买家再从过户公证员手中接过房子的钥匙。

美国住房贷款简介
INTRODUCTION OF US HOUSING LOAN

住房贷款，英文：Mortgage，又叫房屋抵押贷款或按揭。借款人以房地产作为抵押品与银行签订贷款协议，借款人预先收到贷款款项，然后在规定的年限里分期偿还，直至全额付清为止；如果借款人未能偿还贷款，贷方有权将房子收回拍卖（Foreclosure – 止赎）。

美国房贷类型

所有房贷都会包含两个部分：本金（Principal）和利息（Interest）。本金是你借入的金额，利息就是你借这笔钱所需要付出的代价（之一）。而不同类型的房屋贷款可以让你根据自己的财务状况，选择如何支付利息。

美国房贷基本分为两大类型：

1. Fixed-Rate Mortgage：固定利率抵押贷款，比如30-Year Fixed、15-Year Fixed等；
2. Adjustable-Rate Mortgage：可调（浮动）利率抵押贷款，简称ARM，常见有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。

固定利率抵押贷款指在整个房贷合同规定的期限（The Term）之内，房贷利率不随市场利率变化而改变，每个月的月供还款额都是固定的。美国固定利率房贷一般有30年期、20年期和15年期等选择，通常同样条件下，选择还款年期越短，利率越低。但30年房贷的月供比较低，更容易负担，是大多数人的选择。

浮动利率贷款一般也是30年贷款，在开始的一段时间内利率固定不变，过后房贷利率会定期根据市场调整。比如5/1 ARM就是指，前5年是固定利率，之后每1年房贷利率都会调整一次。7/1 ARM、10/1 ARM同理，指前7年、前10年利率固定，之后每年调整。

通常ARM贷款的初始利率比Fixed-Rate贷款的利率低，容易借到更高的贷款额，会比较吸引眼球，但因为之后的利率通常会升得更高，当月供还款额增加，容易导致还不起，首次买房的购房者要慎重考虑清楚。

如果选择ARM的话，一定要弄清楚以下几个细节：

• Current Index Rate：ARM按哪个指数利率调整，当前利率是多少，这个数字会随市场变化而改变，大多数银行贷款是以Federal Funds Rate（联邦基金利率）或者LIBOR（伦敦银行同业拆息率）为标准；
• Margin：银行设定的利率调整百分比，在房贷期限内固定不变，将来房贷利率 = Current Index Rate + Margin；
• Rate Adjustment Frequency：利率调整频率，通常是12个月，但也有可能有其他选择；
• Rate Adjustment Cap：利率每次可调整上限，比如说如果有2% cap，那么不管index rate如何变化，房贷利率调整都不会增加（或降低）超过2%；
• Lifetime Rate Cap：房贷期限内利率整体调整上限，房贷利率最高会增加（或降低）多少；
• Payment Cap：月供调整上限，比如说7.5% payment cap，原来月供$500，第一次调整后月供不会超过$537.5，第二次调整月供不会超过$577.81；但有个问题是，payment cap并不限制利息增长，如果由于利率增长超过了月供增长，月供不能偿还当月利息的话，会导致贷款本金增加。

以Bank Of America 5/1 ARM房贷参数为例，初始利率为3%，其余详细如下：

Adjustable Rate Details:
Current Index Rate – 2.180% (variable)
Margin – 2.250%
Rate Adjustment Frequency – 12 months
First Adjusted Interest Rate Cap – 2.000%
Subsequent Adjusted Interest Rate Cap – 2.000%
Lifetime Rate Cap – 6.000%

也就是说，在30年房贷期限里，

• 前60个月，利率固定为3%；
• 从第61个月起，利率将调整到 4.43% （假设到时候的 index rate 依然是2.18%）；
• 如果index rate升高幅度大，第一次利率调整上限为2%，也就是第一次调整时房贷利率不会高于5%；
• 房贷期限内利率整体调整上限是6%，也就是说房贷利率怎么变都不会超过9%。

一般来说，如果当前利率较低（比如现在），日后加息的可能更大，那么选择固定利率房贷更有保障；但如果当前利率很高，日后很可能减息，那么先选择ARM贷款买房享受几年低息优惠，看日后利率变化再决定也不错，比如在利息升高之前将房子卖掉。

无论选择了Fixed-Rate还是ARM，将来都是可以Refinance（重新贷款）的，但要注意，Refinance的时候银行需要重新对房价估值（如果房价跌了很可能影响贷款），并且也要重新缴纳申请贷款费用（closing costs）。据Closing Corp公布的统计数据，美国重新贷款手续费用平均为$4,876，根据地区不同，平均占房贷金额的3%~6%。

其他房贷分类

• Conventional Mortgage – 传统房贷：在美国，不是由政府机构提供或担保的房贷都叫Conventional房贷，一般要求借款人有较高的信用分数和给较多的首付，一般要求交20%首付，否则要强制购买房贷保险（Private Mortgage Insurance）；
• Jumbo Mortgage – 巨额房贷：传统房贷有贷款额上限限制，称之为“Conforming Mortgage”，2019年度大多数地区的房贷贷款额上限为$484,350，部分高消费地区贷款上限为$726,525。超过这个金额的房贷就被称为“Non-Conforming Loan”或者“Jumbo Loan”，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高；
• FHA Loan – FHA贷款：这种房贷是由联邦住房管理局（FHA）担保的买房贷款，最低首付只要3.5%，信用分较低的人士也可以申请，但要一直购买房贷保险；
• FHA 203k Loan – FHA 203k贷款：与FHA贷款类似，借贷目的可以是买房、也可以是装修房屋，适合一些需要维修的房子，但203k贷款要求更高的信用分数，而且必须在限定时间内请专业人士来维修装修。
• VA Loan – 军人购房贷款：这是由美国退伍军人事务部（VA）担保的、美国现役/退伍军人可以享受的买房贷款，有零首期、低利率、免房贷保险等等优惠。
• USDA Loan – USDA购房贷款：这是由美国农业部（USDA）担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款，可以享受零首付优惠，但要一直购买房贷保险。
• Second Mortgage – 二次抵押贷款/第二按揭：如果你付首期较多，或者已经还款一段时间，拥有一定房屋净值资产（Home Equity），那可以将房子再次抵押给银行，申请Home Equity Loan（房屋净值贷款），将净值部分的金额借出用于其他个人用途。比如你的住房当前估值（Current Value）是40万美元，你的银行贷款（Mortgage）有28万美元，那么你的住房净值资产Home Equity = Current Value – Mortgage：40万 – 28万 = 12万美元。

房贷英文术语解析
ENGLISH TERMS ON HOUSING LOAN

Interest Rate vs APR (Annual Percentage Rate = Interest Rate + Other Charges)

利率 VS 年度利率

大家在贷款买房的时候可能会留意到，银行给出的房贷利率除了Interest Rate以外，还有APR（Annual Percentage Rate，年度利率）。所谓APR，就是包含了房贷利息以及其他买房贷款手续费用后计算出来的借贷年度成本，能给你一个对借贷成本更加全面概念。所以比较不同银行的贷款时，比较APR会比Interest Rate更加直观。但不是所有银行都会将全部费用成本计算进APR里，建议问清楚APR都包括哪些费用，没有包括哪些费用等。

Discount Points 优惠点数 

房贷英文术语里有Mortgage Point（房贷点数），是提前支付给贷方的一种手续费用，相当于预付利息，1 Point（1个点数）等于房屋贷款总额的1%。银行贷款收取贷款手续费用（Loan Origination Fee）很多时候会以Points来表示。假设借款$20万，1 point 就是$2000，0.5 point 就是$1000。

而所谓Discount Points就是降低房贷利率需要交纳的手续费用，每1个点数对应一定的房贷利率优惠（通常是0.125%~0.25%），选择付出多少点数的费用，就可以换取房贷利率降低多大幅度，俗称“buy down the rate”：

• 新利率 = 原利率 – （利率优惠 x 点数）

如果你有足够的资金，买的房子又是准备长住的话，付点数买低利率对于长期来说是划算的。在考虑购买点数的时候，看多长时间能“Break Even”回本，可以对将来有更好的规划。PS，购买点数的钱通常可以算在买房贷款利息上，在报税时可以抵税。

跟花钱买点数相反，如果你手头上现金不够，一些银行也提供“Lender Credits”的选择，可以以提高房贷利率为代价，让贷方付出相应点数。

Rate Lock 锁定利率

贷款利率每天都在变动，很可能你申请买房贷款的时候看到的是一个利率，而到了真正办理过户手续（closing）的时候又变了另一个数字。如果在最终结算时利率升高，很有可能导致原本可以申请到的房贷最终不能通过。

锁定利率可以保证借款人在一定时间段内，以指定价格获得指定的利率。通常银行会提供30天-60天不等的利率锁定。如果你决定锁定利率，注意锁定时间段要能涵盖到贷款买房结算过户（closing）的时候，事先咨询银行通常整个买房贷款审批过程需要多少天，再决定什么时候锁定比较好。如果要将利率锁定更长的时间，通常要花费更高的费用。

在减息时期，购房者可能也会先观望、不锁定，赌之后利率降低。因为锁定利率后，如果利率下调了，借款人也是不能享受到低息优惠的。

不同银行对锁定利率收费不一样，有些会免费提供，另一些则会收取一定前期费用，有时候也可能通过为你锁定稍高的利率、变相收取费用。

Balloon Payment 气球月供

Balloon Mortgage（气球贷）前期不还本金，每期还款金额较小，但在贷款到期日时要一次过还清，“前小后大”像气球一样，所以被称为“气球贷”。一般商业房屋贷款才会有气球贷，住宅房贷没有，但最好留意确保没有这个问题。

Prepayment Penalty 预付罚款 

预付罚款是当你要提前还清贷款时将要交纳的金额，虽然现在大多数购房贷款都没有预付罚款了，但最好还是问清楚细节。因为如果你想省利息，每个月在规定的月供基础上再多还一点本金，就可以节省很多利息和提早还清房贷。

Extra Principal Payment 提前还款

房贷月供款必定包括本金和利息，以30年fixed贷款$240,000，利率3.998%计算，每月本金及利息还款（Principal and Interest Payment）$1,146，但在最初期，这笔金额绝大部分都是在还利息，还本金占的比例很小。

如果每月在正常还款$1146的基础上，额外增加$50（每月还$1196），这额外的$50就是Principal Only Payment，会还在本金上。

借助一些在线的提前还款计算器（Mortgage Extra Payment Calculator），能够轻易算出，只要每月多还$50本金，就能节省下$15140.81利息，以及缩短房贷还款期2年3个月。

Pre-Approval vs Pre-Qualification 房贷预先批准

在买房之前，应该先了解自己能申请到多少房屋贷款，才好规划到底要选择什么价位的房子。

房贷 Pre-Qualification（资格预审），只需要向银行提供一些简单的信息，比如收入、债务、资产等，银行就可以根据你的整体财务状况，可能符合条件的房贷金额的初步估算。在Pre-Qualification的过程里，银行不需要审查你的信用报告，但也不会真正确定你有资格获得贷款。

房贷 Pre-Approval（预先批准），银行会要求查询信用报告以及提交相关证明文件，银行会审查确认你的雇佣状态，根据信用分数、收入、债务和存款等财务状况，出具一份书面证明文件，证明银行愿意向借款人提供多少金额贷款，俗称为“Pre-Approval Letter”。卖家通常要求买家提供Pre-approval letter来证明自己有能力贷款买房。

找不同银行做Pre-Approval会影响信用分数吗？据MyFICO.com介绍，FICO一般在计算信用分数时会将申请买房贷款前30天内的hard pull记录忽略，或将近期的所有hard pull记录当一次来计算。另外，根据贷方选用的FICO信用评分模型版本，借款人可以在14天~45天内找多家银行或者经纪做Pre-Approval而不会影响信用分数，这样方便比较各家银行能提供的利率、还款年期和贷款手续费用等，选择最适合自己的房贷。

美国买房贷款流程
BASIC PROCEDURES OF HOUSING LOAN APPLICATION

1. 查信用报告、准备存款

在开始买房之前，应该先做好前期准备。例如了解自己的信用分数（Credit Score）、确认信用报告（Credit Report）上没有错误信息和负面记录，也没有大笔金额的负债记录，准备好首付以及过户费用的存款等。

2. 找银行贷款还是房贷经纪？

申请贷款买房，可以在贷方（比如银行）直接申请，又或者找房贷经纪（Mortgage Broker）帮忙，手续是一样的。房贷经纪相当于中介，他们通常可以查询到不同银行提供的不同类型房贷、不同利率和手续费用，方便你比较，也会有更多选择。大多数房贷经纪也有更专业的服务，可以更好的解答关于房贷的相关问题。

而银行只会提供本行的房贷项目选择，但不通过中介直接向银行申请房贷的话，很可能能省下一些额外的中介手续费用。一些本地的Credit Unions（信用合作社）可能也会有比较优惠的房贷选择。

3. 申请买房贷款Pre-Approval Letter

在准备认真看房子之前，先做房贷Pre-Approval可以让你了解到自己真正最多能贷到多少金额，以免看中了房子后却发觉原来买不起，浪费时间和感情。

申请Pre-Approval Letter需要提供以下的文件：

• ID，身份证明；
• SSN，查信用分数和信用报告，需要hard pull；
• Pay stub，最近30天的工资单，证明收入；
• 1040 Form/W-2s，过去两年的报税表，证明收入稳定；
• Bank statements，60天内的银行存款账单，证明你能支付多少首付等。

由于申请房贷Pre-Approval需要提交的证明文件，跟真正申请房贷时基本上是一样的，先拿到preapproval，等到之后真正办理买房贷款手续时就会顺利很多，可以加快整个买房过户过程。

Pre-Approval Letter有效期通常是60天~90天，文件上也会有写明Expiration Date（过期日期），因为银行需要更新最新的收入和存款信息来确保买房贷款预先批准的有效性。过期之后，通常只要更新收入和资产的证明文件就可以获取新的贷款预先批准信。Pre-Approval一般是免费的，但有些机构可能也会收取一定费用。

4. 看房子&出价House Hunt & Offer

拿到Preapproval letter以后，就可以按照申请到的买房贷款金额来选择自己能力范围内的心水房子，建议找一个可靠的买家经纪（Buyer’s Agent）帮忙。

如果你有看中的房子，可以向卖家make an offer（提出购买意向），经过一轮轮的counteroffer（讨价还价）以后，最终确定房价以及其他条件，这篇功课里就不详说了。

5. 填写房贷申请表 Mortgage Application

当你跟卖家商量好一切，签订了买房协议（Purchase agreement accepted）后，就需要正式申请房贷（Secure the mortgage）。

美国大多银行或者房贷经纪都会采用全美通用的住房贷款统一申请书“Uniform Residential Mortgage Application”，俗称Form 1003（1003表）。这份房贷申请表需要填写如下内容：

1. 申请买房贷款类型、贷款年限、贷款金额、利率等；
2. 准备购买的房子的地址等详细信息和申请贷款的目的；
3. 借款人个人信息；
4. 借款人的工作和收入，要求填写过去2年的工作历史记录；
5. 每月收入及住房支出明细，要求填写每个月各种税前收入，住房支出包括现时的租金，预计之后的月供、地产税、房屋保险、业主协会费用等等；
6. 资产和债务，资金包括银行账户、投资账户、其他房产、退休金账户、人寿保险现金价值等，债务包括信用卡、车贷、其他贷款、赡养费支出等；
7. 房产交易明细，包括房价、过户手续费等等（通常让银行帮忙填）；
8. 其他可能影响你偿还房贷的信息，比如破产记录、打官司、有没有拖欠过债务等；

除此以外，你还需要提供证明以上信息的、最新的工资单、银行账单等文件。

6. 银行给出买房贷款费用估算Loan Estimate

Loan Estimate是一份三页纸的表格文件（以前的版本叫Good Faith Estimate, GFE)，当银行收到你的房贷申请后，必须要在3个工作日内给你出一份书面的买房贷款费用估算文件。Loan Estimate会包括以下一些详细信息：

• 房贷利率
• 利率是否浮动
• 房贷年限
• 月供金额估算
• 是否有预付罚款
• 是否有气球贷
• 利率是否已锁定
• 地产税估算
• 房屋保险估算
• 地产税和保险是否由第三方托管
• Closing过户费估算
• 过户结算时需要支付的现金金额估算

仔细检查有没有拼写错误，以及房贷的各项条款，如果发现跟之前谈的不一样，要马上指出来，让经纪解释清楚，或者作出修改。留意月供款项有没有超出自己预算，如果地产税和保险不放第三方托管（不包含在月供内），那就要自己直接缴交费用。留意Closing fee以及自己需要准备的过户费用。

Loan Estimate不等于成功申请到买房贷款，只是法律规定贷方必须要让借款人了解贷款详细的信息。所以你也可以要求银行给出不同条款的Loan Estimate，甚至在短时间内向不同银行/房贷经纪要Loan Estimate来比较更详细的房贷条款和手续费用信息，再确定向谁借贷。

7. 房屋检验 Home Inspection

提交买房贷款申请以后，应该尽快联系信誉好的公司来做房屋检验，确保房子没有隐藏问题。如果发现问题，可以要求卖家修理或者降价，甚至直接取消交易。

通常买房合同里都会有一些附加条件（Contingencies）来保障买家利益，比如房屋检验不合格、房屋估价过低、房贷申请失败等等情况下，原交易作废。

8. 等待房屋估值 Appraisal

当房屋检验没问题，或者检查出来的问题已经被修理好，买家也重新验收好的时候，银行会安排专人进行房屋估值计价，然后再确认是否批出房贷。如果银行对房子的估值低于买房合同上列出的房价，银行只会在房屋估值和合同房价两者之间选更低价来批出买房贷款。

房屋估值太低怎么办？假设合同上房价$250000，原本谈好了首付$50000、贷款$200000，但银行对房屋估价只有$245000；那么在其他条件不变的情况下，银行只会批出$195000的贷款。这个时候你就只能：

• 让卖家降价；
• 自己多掏$5000首付；
• 跟银行重新商讨调整房贷条款。

9. 准备房屋保险 Homeowner’s Insurance

贷方会要求借款人购买房屋保险，即使没有强制要求，购买房屋保险也是保障屋主利益的重要手段。

如果你已经有房子，这也是时候联系保险公司增加/更换新房保险的时候。

10. 查看买房贷款过户详细说明文件 Closing Disclosure

贷方必须要在计划办理房产过户手续日（Closing Date）之前至少3个工作日，将相关买房贷款过户手续费用的最终详细信息（Closing Disclosure）发给借款人。

Closing Disclosure是一份5页纸的表格文件，内容包括贷款条款、预计的月供金额、买房贷款费用和房产过户费等，并会列明买家需要支付哪些费用，以及卖家会支付哪些费用。确认内容细节，跟之前拿到的Loan Estimate比较，如果发现出入较大，要联系银行查询核实。

11. 办理房产过户 Closing

Closing（过户结算）是美国买房流程的最后一步，根据处理房贷申请软件公司Ellie Mae的统计，从签订买房合同（Offer Accepted）到正式过户结算（Closing），平均需要45天。

在过户结算日，买卖双方及双方的房屋经纪、律师、closing代表、escrow代表、贷方代表等等所有相关人员通常会约在Title Company内会面。Title公司会负责查清楚房地产留置权（Liens），确认卖家可以全权出售，买家正式跟银行签署买房贷款合同，Deed of Trust（信托契约），卖家签署房地产产权转让，买家交纳所需的Closing Costs（过户费用）后，就可以拿到房子钥匙了。

你需要事先准备好还未付清的closing costs的Cashier’s Check，带上之前买房过程里拿到的所有文件，还有房屋保险，通常买家经纪会给你一份清单提醒你准备好所有需要到的东西。

Closing过后你应该会再收到以下新文件：

• Initial Escrow Disclosure：如果你的月供里包括地产税和保险费用的话，这些费用会放到escrow托管账户里。
• Promissory Note/Mortgage Note：借款人承诺偿还借入房贷的合同。
• Deed of Trust/Mortgage：承诺将房产作为贷款担保的文件。
• Certificate of Occupancy：买新房的话需要有当地政府签发的入住证明书，证明建筑物符合规范、适合入住，才可以搬入。